Dans une grande partie de l’Europe, les jeunes acheteurs sont exclus de l’accession à la propriété. Dans les capitales occidentales comme Londres, Dublin, Amsterdam et Stockholm, les prix de l’immobilier ont longtemps dépassé la croissance des salaires. Au Royaume-Uni, les foyers représentent désormais en moyenne plus de 9 fois le revenu annuel, selon l’Office for National Statistics.
Une grande partie de l’Europe du Sud, autrefois refuge contre les coûts élevés du logement, est désormais confrontée à des défis similaires. À Lisbonne, les prix ont plus que doublé au cours de la dernière décennie et, dans certains quartiers, les loyers dépassent déjà les revenus locaux. Du nord au sud, les marchés autrefois accessibles sont désormais évalués à l’échelle mondiale, ce qui laisse les primo-accédants et les petits investisseurs peiner à prendre pied. Bien que ces pays restent économiquement forts et attractifs, ils sont devenus de plus en plus inaccessibles à ceux qui cherchent à faire un premier échelon sur l’échelle ou qui espèrent faire de l’immobilier un investissement à long terme.
À mesure que ces schémas se durcissent, une nouvelle dynamique apparaît. Une poignée de pays d’Europe centrale, orientale et méridionale, autrefois en marge des intérêts des investisseurs, deviennent des points focaux pour un autre type d’acheteur ; soucieux des coûts, mobiles à l’échelle mondiale et de plus en plus chers à la maison. Pour ceux qui cherchent non seulement à acheter, mais à investir via la location, les résidences secondaires ou la diversification, ces marchés commencent à offrir de réels rendements.
Pologne : le pilier des investissements de la région
La Pologne est peut-être le plus mature de ces marchés. Son économie a connu une croissance constante au cours de la dernière décennie et devrait connaître une croissance d’environ 3 % en 2025, dépassant ainsi celle d’une grande partie de l’UE. Des villes comme Varsovie et Cracovie sont devenues des pôles technologiques et financiers, avec des salaires en hausse et des infrastructures solides.
La Pologne représente désormais plus de la moitié de tous les investissements immobiliers en Europe centrale et orientale, selon les données de l’UE. Les rendements locatifs bruts moyens à Varsovie se situent encore autour de six à sept pour cent, difficiles à trouver dans la plupart des capitales occidentales. La propriété étrangère est simple et les coûts de transaction sont faibles, ce qui en fait une option transparente et accessible pour les acheteurs internationaux.
Slovaquie : le prétendant discret à la zone euro
La Slovaquie offre une voie d’entrée plus calme mais tout aussi stable. Membre de la zone euro doté d’une base industrielle solide, elle a bénéficié de décennies d’intégration et de financement du développement de l’UE. Les prix à Bratislava restent bien inférieurs à ceux de Vienne ou de Prague, mais les rendements locatifs sont souvent plus élevés, généralement supérieurs à 6 %.
Surtout, les coûts du logement pour les habitants restent faibles. Seulement 6 % environ des ménages urbains consacrent plus de 40 % de leurs revenus au logement, contre plus de 20 % dans certaines capitales occidentales. Cela laisse une marge d’appréciation sans comprimer la demande locale, ce qui est un signe positif pour les investisseurs à long terme.
Estonie : investissement immobilier technologique
En Estonie, l’attrait porte davantage sur la technologie et la transparence que sur le seul prix. Son infrastructure numérique est parmi les plus avancées d’Europe, la résidence électronique et les transactions immobilières en ligne étant désormais courantes. Les prix des appartements à Tallinn ont augmenté de 7 à 11 % sur un an début 2024, avec l’intérêt croissant des acheteurs étrangers, en particulier les travailleurs à distance et les jeunes investisseurs en quête de sécurité, d’efficacité et de valeur.
Même si les rendements sont inférieurs à ceux d’Europe centrale, les finances publiques solides de l’Estonie, sa réglementation claire et la facilité de faire des affaires la rendent attrayante pour une propriété à long terme et sans friction.
Monténégro : l’avantage de la préadhésion
Le Monténégro, bien qu’il ne fasse pas encore partie de l’UE, est fermement sur la bonne voie pour y adhérer, et les investisseurs se positionnent déjà en conséquence. Tous les chapitres relatifs à l’adhésion sont ouverts et l’alignement juridique est en bonne voie. Historiquement, les prix de l’immobilier chez les nouveaux entrants dans l’UE ont grimpé en flèche au cours des années qui ont suivi l’adhésion. Le Monténégro utilise l’euro et offre les pleins droits de propriété aux acheteurs étrangers.
Selon notre membre Golden Group – Astra Real Estate, les prix de l’immobilier ont augmenté de 12 à 15 % au cours des deux dernières années, avec une forte demande en provenance d’Allemagne, du Royaume-Uni et du Moyen-Orient. Les rendements locatifs bruts à Kotor et Budva sont en moyenne de 6 à 7 %, soutenus par des arrivées touristiques record, tandis que les logements côtiers restent 30 à 40 % moins chers qu’en Croatie.
Au-delà de la côte, la ville septentrionale de Kolašin est devenue un marché en plein essor, alimenté par de nouvelles stations de ski, un meilleur accès aux autoroutes et la construction d’hôtels et de centres de villégiature haut de gamme. Cette combinaison d’opportunités côtières et montagneuses, d’abordabilité et de perspectives d’adhésion à l’UE fait du Monténégro l’un des marchés d’entrée précoce les plus attractifs de la région.
Les infrastructures s’améliorent rapidement, grâce à la modernisation des aéroports et des autoroutes soutenue par les investissements de l’UE et de la Chine. Les développements haut de gamme comme notre membre Porto Monténégro ont renforcé son profil, ajoutant à son attrait en tant que marché côtier haut de gamme mais accessible. Pour ceux qui recherchent une location de vacances, une résidence secondaire ou une croissance à long terme, il offre un marché en démarrage avec une orientation.
« Nos acheteurs viennent désormais de plus de 40 nationalités, un signe clair de l’attrait mondial de la destination et de la confiance des investisseurs dans sa croissance à long terme »
David Margason, directeur général, Porto Monténégro
Un changement de stratégie d’investissement
Le fil conducteur de ces marchés n’est pas seulement l’abordabilité. C’est l’accès. Accès à des environnements immobiliers stables et investissables avec une marge de croissance. Accès à des systèmes juridiques et financiers de plus en plus alignés sur l’UE au sens large. Et pour beaucoup d’entre eux, l’accès à une première chance sérieuse d’accéder à la propriété, que ce soit pour vivre, louer ou créer de la valeur au fil du temps.
Cela ne veut pas dire que l’Europe occidentale ne vaut plus la peine d’être prise en considération. Pour les acheteurs disposant d’un capital important, des villes comme Paris, Barcelone ou Amsterdam retiendront toujours leur attrait. Mais pour les jeunes acheteurs, les nouveaux investisseurs ou ceux qui cherchent à générer du rendement plutôt qu’à stocker de la richesse, la décision judicieuse pourrait se situer plus loin.
La prochaine phase de l’histoire de l’immobilier en Europe ne se déroule pas en son centre, mais à ses frontières. Et la fenêtre d’entrée anticipée ne restera peut-être pas ouverte longtemps.
À propos de l’auteur : Chris Dietz est président des opérations mondiales chez Leading Real Estate Companies of the World, supervisant l’expansion internationale de l’organisation et le réseau de membres sur plusieurs continents. Fort d’une vaste expérience des marchés immobiliers mondiaux, il conseille les investisseurs et les promoteurs sur les opportunités émergentes et la dynamique des marchés en Europe, en Asie et dans les Amériques.
